來源： 理財周刊 發表日期：2013-09-14

買會增值的房子 一年賺100 萬元

解碼房市

你有想過，「五年後，或十年後，你還在領月薪三萬元，還是…？」

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨談到，周遭有些朋友趁著年輕時，存到第一筆自備款後勇敢「買屋」，發現房屋增值的速度遠比薪水增加的幅度，甚至銀行利息還高，她說，只要有能力負擔房貸，挑間「會增值」的房子，可以默默幫你賺一百∼五百萬元。

以房養老 靠啞巴兒子養老

徐佳馨從一個房市門外漢，因為入對行，經過住商不動產七年的薰陶，搖身一變為房產專家，她在「核果文化」的規畫下，首度出書：《買一間會賺錢的房子》，教普羅大眾各種獵屋眉角，她說，挑間「增值中古屋」，比「定存」多賺二十倍。

她以自身經驗為例，當年研究所畢業時，身上揹著十幾萬的「就學貸款」，且當時利率比現在高，只有第一年償還可免除利息的優惠。因為不想白白把利息繳給銀行，她拚命存錢，靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」，以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年，很快就把貸款還完。

「節省的態度一旦養成，其實並沒想像的那麼苦，包括一群好朋友在內，我們都認為把儲蓄變成習慣之後，很快就能存到人生的第一桶金。」她說，接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計畫，好比房地產、股市或債券。她喜歡房地產，原因在於房子不僅僅是投資標的或金錢，它還代表人們對於幸福的憧憬和追求；而以前是「養兒防老」，現在政府正在試辦「以房養老」，房子可說是未來會孝順你的「啞巴兒子」。

但是，誰不想買房子？問題是怎麼買？徐佳馨提出了現在年輕人要建立的兩個觀念：一是「一屋到底」已經過時，買屋、換屋才是主流經驗。二是沒有自備款，休想買房子！她談到，時下最常聽到的是不吃不喝幾年，才買得起台北市的房子，或者，年輕人一輩子也買不起「帝寶」，但就每位想擁有自住房子的人，除非有個「富爸爸(喜歡嗎？爸爸買給你)」，否則，誰不是先從「存自備款」，再慢慢還貸款的過程而來。

薪水的三成繳房貸

她認為，買中古屋放十年，會比定存多賺二十倍，「好宅」會自己變「豪宅」！買對一間房子，比找一個伴侶更重要，單身更要買房子！但不少受薪階級還是不了解，在有限的薪水下，有資格買房嗎？徐佳馨談到，一些房市專家建議，房貸占薪水的三分之一最剛好，而房屋總價，最好少於自備款和貸款的總額，這是為了避免日後銀行放款成數與預期不符。

徐佳馨並教大家「一秒算房貸」的小撇步，她說，以還款期限二十年計，不算寬限期，採本利攤還，房貸利率抓整數的二％來算，每貸款一百萬元，其每個月本利攤還的利息支出大約是五○五九元，抓整數就是五千元，設若貸款金額是四百萬元，則一個月房貸利息支出就是五千元乘以四為二萬元。

她並舉例說，王小姐是單身貴族，月薪有三萬六千元，另自備款有一百八十萬元，王小姐以現有的薪資可買多少金額的房子呢？徐佳馨用簡單算式告訴大家，該如何計算現在的薪水能買多少錢的房子(公式一)。而市場上也充斥著「買房好」及「租屋好」的兩套理論，不少人也在想，「我該買房呢？還是租房呢？」、「把繳房租變成繳房貸，可行嗎？」徐佳馨舉例說，以住在台北市的狀況，小套房月租約在一．五萬元，小家庭的兩房一廳約二．五萬元，若在市中心更可能高達三∼四萬元。

如果你在思考：每個月固定在住的開銷上花同樣的錢，是不是乾脆買間房子好了？以下教你簡單計算「現在的房租可以買多少錢的房子」(公式二)。

買房五大問 八大必殺技

對第一次想買房的人來說，也擔心購屋後會後悔？徐佳馨建議選房之前，先問自己五個問題：一、未來十年，你想過怎樣的生活？二、透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型的房屋？三、住宅區、鬧區，你最希望住在什麼樣的地區？四、你選擇和誰住得近一點？五、你的自備款來自何方？

當做好買房的準備後，根據調查，全台購屋者挑選住宅的主要考慮因素，有將近二五％都是「價格」，其次是「生活機能」占二○％，另有一四％購屋者則考慮房屋未來的「增值性」。如何用好價錢買到好的生活環
境，甚至買下未來的增值空間，除了多看物件、多比較，同時增加自己的經驗值外，選擇市中心的增值空間較高，如果同樣的價錢，想買郊區、多點空間，則需要注意交通替代性和話題性，如未來是否有公共建設計畫等等。

另外，如何用夢幻價格，買到增值好屋呢？徐佳馨有八大必殺技，包括：

先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋，才不會當冤大頭。
和管理員聊聊天，有助於了解鄰居財務狀況，好殺價。
找出實際坪數，總坪數裡含多少公設比？
挑剔和讚美都是籌碼，但請注意態度。
學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本。
從周遭環境找尋缺點，做為殺價的根據。
先議單價，再議總價，最後去零頭。
放低姿態，有時可以皆大歡喜。

在實價登錄時代，購屋者一定要學會看實價登錄網站和謄本，好掌握房屋的真正價值，實價登錄可以讓我們發現該地區的主力物件、銷售速度和平均單價，不會被銷售人員牽著鼻子走。至於謄本透露的訊息，包括房屋
產權、抵押狀況、屋主是否為投資客、購入總價多少等，如登記日期和出售日期很接近，屋主是投資客的機率就很高，投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售，自然產生較大的議價空間。

學會看出謄本中的房屋狀況，就能為自己議得更好的價碼。

追著捷運買房的正確觀念

徐佳馨還公開買「會賺錢」好宅」的三大祕訣，包括：
祕訣一：選屋最管用的三招：多看，多看，還是多看！
祕訣二：從增值角度考量，市中心比郊區具有優勢，
祕訣三：如果想買郊區，需注意交通替代性和話題性。

而既然要會增值，時下流行的「捷運宅」該如何下手呢？徐佳馨表示，如果捷運可做為你通勤、就學的交通工具，住在捷運站附近是很幸福的事，但未必要住在捷運旁邊，保持一點距離可能會更好。如果從投資的角度看，她說，捷運共構宅做為辦公室或住家出租，是滿不錯的選擇；若單純為了自住，自備款有限的人大可省下這筆錢，往捷運稍遠的區域去選屋。

相比之下，距離捷運站五百∼八百公尺，步行七∼十分鐘可抵達，這範圍是很理想的捷運住宅，價格也較寬鬆，特別適合首購族。